თუ გეგმავთ საქართველოში უძრავი ქონების შეძენას, პირველ რიგში უნდა დარწმუნდეთ, რომ ქონება, რომლითაც დაინტერესებული ხართ, ხარისხისა და უსაფრთხოების სტანდარტებს ექვემდებარება, რათა თავიდან აირიდოთ თქვენი ფინანსების ინვესტირება არასწორად და უსაფრთხოების ნორმების დარღვევით აშენებულ ნაგებობაში.
როდესაც უძრავ ქონებას ყიდულობთ ევროკავშირში ან აშშ-ში, როგორც წესი, იცით, თუ რას უნდა ელოდოთ, რადგან მშენებლობის პროცესი სტანდარტიზებულია, არსებობს შესაბამისი გაიდლაინები და კომპანიებს ევალებათ ამ გაიდლაინების ზედმიწევნით შესრულება. საქართველოში კომპანიების უმრავლესობა აცხადებს, რომ მათი მშენებლობა მიმდინარეობს გერმანული, იტალიური, ესპანური, ბრიტანული ან ფრანგული სტანდარტების დაცვით, თუმცა ეს რეალობას არ შეესაბამება. ამიტომ, ხშირ შემთხვევაში, არ იცით, თუ რას ყიდულობთ და რამდენად განსხვავდება იგი დასავლური სტანდარტებისგან.
ძველი შენობების შემთხვევაში, საკითხი კიდევ უფრო რთულად დგას, რადგან არ ხდება კორპუსების მოვლა და შერემონტება-შეკეთება.
ქვემოთ მოცემულია 10 ყველაზე გავრცელებული პრობლემა, რომელიც ხვდებათ ჩვენს ექსპერტებს საქართველოში უძრავი ქონების ინსპექციისას. პირველ რიგში, განვიხილოთ მთავარი განსხვავება უცხოურ და ქართულ მშენებლობაში.
კარკასების კლასიფიკაცია: შავი/თეთრი/მწვანე/დასრულებული
თუ საქართველოში უძრავ ქონებას ეძებთ, შეამჩნევდით, რომ დეველოპერული კომპანიები სთავაზობენ ბინებს შავი, თეთრი და მწვანე კარკასით, ხანდახან კი – დასრულებული რემონტით. არ არსებობს ზუსტი განსაზღვრება იმისა, თუ რას ნიშნავს თითოეული მათგანი, შესაბამისად, ყოველ დეველოპერულ კომპანიას თავისებური განმარტება აქვს.
თუ ყიდულობთ ძველ ბინას, რომელიც გარემონტებულია, ეს კლასიფიკაციები თქვენთვის რელევანტური არ არის, თუმცა იმის გათვალისწინებით, თუ რამდენად ძველია კორპუსი, შეიძლება აღმოაჩინოთ შეცდომები, რომლებიც დაშვებული იყო მშენებლობისას, ან წარმოიშვა მშენებლობის დასრულების შემდგომ. შესაბამისად, პოტენციური პრობლემების ცოდნა სასარგებლოა ბინის შეძენისას.
შავი კარკასი, როგორც წესი, მოიცავს მხოლოდ გარე კედლებს, ფანჯრებსა და კარებს. კომუნიმაციები კი მიყვანილია ბინის შახტამდე.
თეთრი კარკასი ზოგ შემთხვევაში მოიცავს გათბობის მილებს, ზოგ შემთხვევაში კი – არა.
მწვანე კარკასი ნებისმიერ რამეს შეიძლება გულისხმობდეს, დაწყებული თეთრ კარკასს დამატებული გათბობის მილებით, დამთავრებული სრული რემონტითა და ჩასაშენებელი ავეჯით აღჭურვილი ბინით.
იმისათვის, რომ დარწმუნდეთ, თუ რას გთავაზობთ კომპანია, აუცილებლად უნდა გაიაროთ დეტალები სამშენებლო კომპანიასთან, რათა თავიდან აიცილოთ გაუგებრობები მომავალში. მაგალითად, ევროკავშირში სამშენებლო კომპანიები ვალდებული არიან დაემორჩილონ კონკრეტულ, შეთანხმებულ წესებსა და რეგულაციებს, რომლის მიხედვით, მათ უნდა გამოასწორონ მშენებლობის დასრულებისა და ბინების გასხვისების შემდგომ აღმოჩენილი პრობლემები. საქართველოში მყიდველები თავად არემონტებენ ბინებს, ამიტომ კომპანიები იშვიათად სთავაზობენ მათ ასეთ მომსახურებას და არც მოეთხოვებათ ეს კანონით.
არსებობს სამი ტიპის მშენებარე კორპუსის ბინა, რომელიც შეგხვდებათ უძრავი ქონების ძიებისას. მნიშვნელოვანია, იცოდეთ, მათ შორის განსხვავებები იმისათვის, რომ გაგიადვილდეთ გადაწყვეტილების მიღების პროცესი.
შავი კარკასი
რკინის შესასვლელი კარი
მეტალოპლასტმასის კარ-ფანჯრები
ბეტონის კედლები
კომუნიკაციები მიყვანილი ბინის შახტამდე
თეთრი კარკასი
რკინის შესასვლელი კარი
მეტალოპლასტმასის კარ-ფანჯრები
შიდა ტიხრები (გალესილ მდგომარეობაში)
მოჭიმული იატაკი
წყალ-კანალიზაციის მთავარი ვერტიკალური დგარები შიდა დაქსელვის გარეშე
ბუნებრივი აირის მილი მიყვანილი სამზარეულოსა და ქვაბის განთავსების ადგილებამდე
ელექტროგაყვანილობა, ტელეფონის, ინტერნეტის და ტელევიზიის ხაზები (ხანდახან შიდა დაქსელვით)
გათბობის მილები (ზოგიერთ შემთხვევაში)
მწვანე კარკასი
ვინაიდან ტერმინი „მწვანე კარკასი“ კომპანიების მიერ ხშირად გამოყენებული მარკეტინგული ხრიკია და არ აქვს ზუსტი განსაზღვრება, იგი ექვემდებარება ინტერპრეტაციას და რთული გასაგებია, თუ რა იგულისხმება მასში. ხანდახან მწვანე კარკასი გულისხმობს თეთრ კარკასს პატარა დამატებებით, სხვა შემთხვევაში კი – დასრულებულ რემონტს, აბაზანის აქსესუარებითა და სამზარეულოს ჩაშენებული ავეჯით.
მნიშვნელოვანია, რომ დეველოპერთან წინასწარ დააზუსტოთ, თუ რას გულისხმობენ თეთრი ან მწვანე კარკასის შემთხვევაში, რომ სწორად შეაფასოთ შესყიდვის პირობები.
10 ყველაზე გავრცელებული პრობლემა ბინებში
აგენტმა ან დეველოპერმა შეიძლება გითხრათ, რომ ყველაფერი უმაღლეს სტანდარტზეა შესრულებული, თუმცა ძალიან ცოტა რეგულაცია არსებობს, რომელიც განსაზღვრავს ამ „უმაღლეს სტანდარტს“. ეს ტერმინი არაფრისმთქმელი და აბსოლუტურად სუბიექტურია. ბინის დათვალიერებისას რამდენიმე კოსმტიკური პრობლემა შეიძლება გამოვლინდეს მაგრამ იმისათვის, რომ აღმოაჩინოთ უფრო სერიოზული პრობლემები, საჭიროა ზედმიწევნით ინსპექტირება.
ჩვენი ექსპერტები შეაფასებენ ქვემოთ ჩამოთვლილ, და კიდევ მრავალ სხვა პუნქტს, საერთაშორისო სტანდარტების მიხედვით. თუ გეგმავთ, რომ ინსპექცია თავად განახორციელოთ, გაეცანით და გაითვალისწინეთ ეს საკითხები:
ელექტრობა
ძველ და ზოგიერთ ახალ ბინაში, გამოყენებულია ალუმინის კაბელები, რომელიც ეკონომიურია, მაგრამ ცეცხლსაშიშია და ხანძრის რისკს ზრდის. შესაბამისად, რეკომენდირებულია სპილენძის კაბელების გაყვანა. ასევე უნდა გაითვალისწინოთ, რომ როზეტებს ჰქონდეს დამიწება და ყველა ჩამრთველამდე კაბელები მიყვანილი იყოს ინდივიდუალურად. სხვა შემთხვევაში, მოკლე ჩართვის საშიშროება იქნება, რამაც შეიძლება დააზიანოს ელექტრო მოწყობილობები ან გამოიწვიოს ხანძარი. მაღალი ენერგიის მოხმარების ტექნიკა ხშირად ერთ ქსელზეა შეერთებული, რაც ასევე საყურადღებოა.
მეტალოპლასტმასის კარ-ფანჯრები
ხშირად შეხვდებით კარ-ფანჯრებს, რომლებიც არასწორად არის დამონტაჟებული, ან გამოყენებულია დაბალი ხარისხის მასალა. უხარისხო მასალის შემთხვევაში, ფანჯრები ეფექტურად ვერ აკავებს გარედან შემოსულ ხმაურს, რაც შემაწუხებელია, რადგან არავის უნდა ხმამაღალი ლაპარაკის, მუსიკისა და ავტომობილების ხმის მოსმენა. კიდევ ერთი გავრცელებული პრობლემა არის ფანჯრების დალაქავება რემონტისას. ხელოსნები ცემენტთან, გაჯთან და საღებავთან მუშაობისას არ ფარავენ ფანჯრებს, ამიტომ ისინი ლაქავდება, რემონტის შემდეგ კი ამ ლაქების მოშორება შრომატევადი და ხანგრძლივი პროცესია, რასაც ემატება წმენდისას მიყენებული ზიანი ნაკაწრების სახით.
იატაკი
მრავალი პოტენციური პრობლემა არსებობს იატაკებთან დაკავშირებით. თეთრი კარკასის შემთხვევაში, ბეტონი დასხმულია მანამ, სანამ მილების გაყვანილობა გაკეთდება, რაც იმას ნიშნავს, რომ ბინის შეძენის შემდგომ მფლობელმა უნდა ამოთხაროს ეს ბეტონი, ჩაყაროს მილები და თავიდან ამოავსოს. მეორე პრობლემაა არათანაბარი ზედაპირი. ბეტონი არ არის გასწორებული, ამიტომ პარკეტის ან ლამინატის დაგებისას არის მაღალი რისკი იმისა, რომ ლამინატმა „პირი დააღოს“, გადაბმის ადგილებს შორის ნაპრალები გაჩნდეს, ამოიწიოს, მასზე სიარულისას იჭრიალოს და ა.შ. ეს პრობლემა ნათლად ჩანს ხოლმე დასრულებულ ბინებში, სადაც ცუდად არის შესრულებული სამუშაო, რა შემთხვევაშიც თქვენ მოგიწევთ, რომ აყაროთ იატაკი, მოასწოროთ და თავიდან დააგოთ. ეს ყველაფერი საკმაოდ დიდ ხარჯებთან არის დაკავშირებული, ამიტომ სასურველია, წინასწარ გათვალოთ თქვენს ბიუჯეტში.
კედლები
თეთრი კარკასის შემთხვევაში, კომპანიებმა შეიძლება შემოგთავაზოთ გალესილი კედლები, თუმცა ელექტროგაყვანილობის გარეშე, რაც კიდევ ერთხელ ნიშნავს იმას, რომ უნდა გაბურღოთ კედლები, გაიყვანოთ ელექტრობა და შეავსოთ ხელახლა. ზემოდან კი კიდევ ერთი ფენით გალესოთ ყველა კედელი, რომ ზედაპირი თანაბარი იყოს. სამწუხაროდ, ხშირ შემთხვევაში გალესვაც უხარისხოდ არის შესრულებული, კედლები უსწორმასწოროა და კუთხეები არ არის 90 გრადუსი. ძველ/დასრულებულ ბინებში ხშირად შპალერი გამოიყენება არათანაბარი კედლების შესანიღბად. შპალერების ჩამოხევის შემდეგ კი აღმოაჩენთ, რომ კედლები თავიდან არის გასალესი, რომ შეღებვისათვის ადეკვატურ მდგომარეობამდე მიიყვანოთ ისინი.
აივანი
ჩვენს მიერ შემოწმებულ ბევრ ბინაში მეტალის მოაჯირებს ამჩნევია კოროზიის კვალი, რაც გამოწვეულია არასწორად შეღებილი მოაჯირების ნესტთან კონტაქტით. საღებავის ქვეშ წარმოქმნილი ჟანგის დაზიანებები ერთი შეხედვით არ ჩანს, მაგრამ უსაფრთხოების მხრივ სერიოზულ პრობლემას წარმოადგენს.
წყალმომარაგების სისტემა და მილები
ძველ შენობებში დამონტაჟებული წყლისა და კანალიზაციის მილები პრობლემურია, ამიტომ ხშირად აბაზანის ტრაპიდან არასასიამოვნო სუნი ამოდის. გარდა ამისა, საყურადღებოა წყლის წნევაც, განსაკუთრებით მრავალსართულიან შენობებში, მაღალ სართულებზე. ეს პრობლემა გამოწვეულია წყლის ტუმბოების არასაკმარისი რაოდენობით, ან ტუმბოების დაბალი სიმძლავრით. თუ წყალი ჯერ არ არის მიერთებული და თქვენ თავად არ შეგიძლიათ წყლის სატუმბი სისტემის შეფასება, რთულია წინასწარ მოლოდინების განსაზღვრა.
ბუნებრივი აირი
საქართველოში ბუნებრივი აირის გაჟონვასთან დაკავშირებული არაერთი ინციდენტი დაფიქსირებულა. უსაფრთხოების რეგულაციებიდან გამომდინარე, კომპანიები ვალდებული არიან, გათბობის ქვაბის ადგილი გაითვალისწინონ ბინის გარეთ, აივანზე, ხოლო ბინის შიგნით, გაზქურასთან ახლოს დაამონტაჟონ გაზის დეტექტორები.
სამწუხაროდ, ძველ შენობებში ეს სტანდარტები არ არის გათვალისწინებული, რაც კარბონის მონოქსიდით მოწამვლის ან გაზის გაჟონვის შედეგად გამოწვეული აფეთქების/ხანძრის საშიშროების წინაშე დაგაყენებთ.
გათბობა
გათბობის სისტემის მონტაჟისას უნდა გავითვალისწინოთ, რომ თითოეულ რადიატორამდე სათითაოდ მივიდეს ქვაბიდან მილები. ეს შეამცირებს ყოველთვიურ ხარჯს და არ გადატვირთავს ქვაბს.
ქვაბი უნდა დამონტაჟდეს შესაფერი ადგილას – სასურველია, კარადაში, რომ გარემო-პირობებისა და ცუდი ამინდის მიერ გამოწვეული დაზიანებებისგან იყოს დაცული.
გარე კედლები
აუცილებელია, რომ გარე კედლებს ჰქონდეს თბოიზოლაცია, რათა თავიდან აიცილოთ ნესტი. საქართველოში არაერთ ახალაშენებულ კორპუსში დაინესტა კედლები რემონტის შემდგომ. თბოიზოლაციის არარსებობა კი ნესტიანობის ერთ-ერთი მიზეზია. თბოიზოლაცია ასევე უზრუნველყოფს ბინის ეკონომიურობას, რადგან ინარჩუნებს სითბოს ბინაში და ასევე არ ატარებს ხმაურს. თუ თბოიზოლაცია არასწორად არის გაკეთებული, მოგიწევთ კედლების დანგრევა და ხელახლა აშენება.
სანიაღვრე სისტემა
კორპუსებში ხშირად სადრენაჟო სისტემები არასწორადაა გაკეთებული. ისინი არც კი უერთდება კანალიზაციას. ამას ემატება უსწორმასწორო ლანდშაფტი, რადგან წვიმის წყალი გროვდება ჩაღრმავებულ ადგილებში – ეს ყველაფერი კი იწვევს ნესტსა და ობს, რაც დროთა განმავლობაში შენობის საფუძველს აზიანებს.
ეს მხოლოდ 10 გავრცელებული პრობლემაა
ზემოთ ჩამოთვლილი პრობლემები მხოლოდ მცირე ნაწილია იმ ვრცელი საკითხებისა, რომელსაც ჩვენი ქონების შემოწმების მომსახურება მოიცავს. ჩვენი ექსპერტები ზედმიწევნით შეამოწმებენ იმ უძრავი ქონების ყოველ დეტალს, რომლის შეძენასაც თქვენ გეგმავთ. ისინი უზრუნველყოფენ, რომ თქვენ მიიღოთ ინფორმირებული გადაწყვეტილება ქონების ხარისხზე, უსაფრთხოებასა და საიმედოობაზე.
ჩვენს სრულ მოხსენებებზე დაყრდნობით (შეგიძლიათ გადმოწეროთ ამ ბმულიდან:, შეგიძლიათ თავად შეაფასოთ, რამდენად უსაფრთხოა შენაძენის გაკეთება და რა დამატებით ხარჯებს უნდა ელოდოთ, რომ შესაბამისად დაგეგმოთ ბიუჯეტი.
იხილეთ, დამატებით რას მოიცავს ჩვენი ინსპექციის სერვისი.